Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerin (bakımı, onarımı, yenilenmesi, işletme vb. gibi) ortak giderlerden kimlerin sorumlu olduğunu, bunların özgüleme durumlarına göre belirlemiş bulunmaktadır. Buna göre;
Belli bir yapıya veya yapıdan salt birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanma ve yararlanmasına özgülenmiş olan ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapı veya yapılardaki kat malikleri tarafından,
Toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve yararlanmasına özgülenmiş bulunan tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise tüm kat malikleri tarafından, karşılanacaktır.
Bu durumda toplu yapı kapsamındaki yapılarda oturan kat maliklerinin genel giderlerden iki tür sorumluluğu vardır. Birisi bağımsız bölümün bulunduğu yapıdaki giderlerden sorumluluk; diğeri de tüm yapılar için ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlerden sorumluluktur.
Kendi Blokuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluk:
Toplu yapı kapsamındaki bir parsel üzerinde birden çok yapı varsa, yapılardan her birine ilişkin ortak giderler, salt o yapıdaki kat malikleri tarafından karşılanacaktır. Örneğin her blokun ayrı bir kapışıcı varsa, kat maliki yalnız kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bloka ilişkin kapıcı ücretinden sorumlu olacaktır.
Bütün Yapılar İçin Ortak Giderlerden Sorumluluk:
Anataşınmaz üzerinde birden çok yapı ya da blok varsa veya toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapılardan salt bir kaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş ortak yer ve tesisler söz konusu ise; kat maliklerinden her biri kendi yapıları için, bu bağlamda salt kendilerinin kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş olan tesis ve yerler için yapılan giderlerden sorumlu oldukları gibi, bir de bütün yapıların ortak tesis ve yerlerine ilişkin genel giderlerden de sorumlu olacaklardır.
Bunlar, tüm yapılar için merkezi ısıtma sistemi, ortak yüzme havuzu, ortak bahçe ve otopark, bekçi-kapıcı-yönetici yerleri, tüm maliklerin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş ortak yapı veya ortak bölümlerdir.
Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı:
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, ilgili kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu yasaya ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilir; gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olur.
c.a) Ortak Giderlerin Dava veya İcra Takibi Yoluyla Ödetilmesi:
Ortak gider borçlusu hakkında açılacak dava bir eda davası niteliğinde olup, mahkemenin görev ve yetkisi ile yargılama yöntemi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecektir. Yapılacak yargılama sonunda toplanan kanıtlara göre hüküm kurulacak, hakkında dava açılan kat malikinin borçlu olduğu saptandığında bu borcun gecikme tazminatı ile birlikte kendisinden tahsiline karar verilecektir. Ayrıca yargılama giderlerinden de sorumlu tutulacaktır.
Dava yoluna başvurmadan borçlu hakkında doğrudan doğruya icra takibi de yapılabilir. Doğrudan icra takibine başvurulduğunda, takip talebine kat malikinin borcunun gösterir bir belge ya da borcun niteliğine göre blok kat malikleri kurulu ya da geçici yönetim kurulu kararı veya işletme projesi eklenebileceği gibi, hiçbir belge eklemeden de borcun tutarı ve nedeni belirtilerek ödemede bulunması istenebilir.
Borçlu borcuna itiraz ederse, bu kez gene dava yoluna (itirazın iptali) başvurulacaktır.
İtirazın iptali davasında davacı, genel hükümlere göre davasını kanıtlamak durumundadır. Mahkemece, anayapının defter ve gelir-gider belgeleri de incelenerek borçlu davalının gerçek ortak gider borcu hesaplanmalıdır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunun 68. Maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayıldığından, bu nitelikteki kurul kararlarına dayanılarak açılan icra takiplerinde uygulanan prosedür 67. Maddede uygulanandan farklı değildir.
Toplu Yapı Ortak Giderlerinden Kaçınamama:
Kat malikleri,
Bağımsız bölümlerinin ortak kullanma ve yararlanmasına özgülenmiş bulunan toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkında vazgeçmek,
Bunların başka parselde ya da kamuya ait alanlarda olduğunu veya bağımsız bölümlerinin ya da kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gerek ve gereksinim bulunmadığını ileri sürmek,
Ortak yer veya tesislerden yeterli derecede yararlanamadığını ileri sürmek,
suretiyle toplu yapı ortak gider payı ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. ...
